Vous venez, ou êtes sur le point d’acquérir un bien dans un immeuble ? Vous allez donc bientôt devenir propriétaire. Mais pas seulement ! Vous allez aussi devenir copropriétaire. De ce fait, vous devrez respecter des règles bien précises. Vous aurez aussi des droits vis-à-vis des parties communes ainsi qu’une voix importante pour les choix collectifs liés à votre immeuble. Notre guide vous donne les clés pour bien comprendre comment fonctionne une copropriété et en maîtriser les codes, les documents et les subtilités.
Qu’est-ce que la copropriété ?
La loi 65-557 définit la copropriété comme » tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes. » La copropriété peut aussi bien concerner des appartements que des maisons. Il suffit que plusieurs personnes aient un logement dans un même bâtiment pour que le terme puisse s’appliquer. Cette notion est née sous l’ancien régime. Le code civil établit alors que les dépenses liées aux murs et aux toits devaient être partagées entre les différents propriétaires. Au fil des années, le nombre de logements collectifs n’a jamais cessé d’augmenter. Les textes de lois ont également apporté un cadre réglementaire encore valable de nos jours. Aujourd’hui la copropriété répond à de nombreuses règles et des procédures très cadrées.
Les règles à respecter pour assurer une bonne gestion de copropriété
Différents éléments obligatoires offrent aux propriétaires une sécurité pour la gestion de leurs biens. Les points suivants sont valables pour toute copropriété, quelle que soit sa taille, son emplacement ou le nombre de logements compris dans l’immeuble.
Le règlement de copropriété
Déposé généralement chez un notaire, le règlement définit officiellement comment fonctionne une copropriété. Les locataires doivent également se conformer aux textes de ce règlement. Ce dernier n’a aucune durée limitée dans le temps et il peut tout à fait être révisé par les copropriétaires. Les modifications qui pourraient être apportées doivent être votées lors de l’assemblée générale.
Le carnet d’entretien de la copropriété
Les copropriétaires ont l’obligation de tenir un carnet d’entretien de l’immeuble. Toutes les informations techniques, les travaux majeurs qui ont été réalisés y sont compilés. La loi S.R.U. de 2001 fixe non seulement les points à faire apparaître mais également les données relatives à l’immeuble : adresse, syndic, assurances, année de réalisation des travaux, entreprises concernées, contrat d’assurance, contrats de maintenance et d’entretien… Le carnet d’entretien doit être parfaitement tenu par le syndic de l’immeuble. Dans le cas contraire, des dommages et intérêts peuvent être payés en cas de manquement.
Bon à savoir : l’Éco-prêt à taux zéro
Si une copropriété souhaite engager des travaux en vue d’améliorer la performance énergétique, elle peut demander un Éco-prêt à taux zéro. Ce dernier est valable pour tous les immeubles construits avant le 1er janvier 1990 et dont 75 % des lots sont utilisés en habitations.
L’assemblée générale, indispensable pour comprendre comment fonctionne une copropriété
C’est lors des assemblées générales que les copropriétaires votent les décisions importantes pour l’immeuble. Tous les propriétaires doivent y être conviés mais leur présence n’est pas obligatoire. L’assemblée générale doit se dérouler au moins une fois par an. L’avantage de cette réunion est qu’elle garantit une réelle démocratie dans les choix à faire pour la vie de l’immeuble. Toutefois, chaque propriétaire n’a pas le même poids. En effet, plus la propriété est grande en termes de surface, plus le vote est important. Lors de cette réunion, les copropriétaires pourront élire le président de l’assemblée générale, les scrutateurs et le secrétaire. Aucune opération ne peut se faire dans l’immeuble sans l’accord des copropriétaires en assemblée générale.
Scrutateurs, quel rôle ont-ils ?
Élire des scrutateurs n’est pas une obligation. Toutefois, dans les grandes copropriétés, ils sont nécessaires à la bonne marche de l’immeuble. Les scrutateurs sont là principalement pour assister le président, notamment en assurant le dépouillement des votes.
Pourquoi élire un secrétaire ?
Le secrétaire assure un rôle important. C’est lui qui note les résolutions prises lors de l’assemblée générale et rédige le procès-verbal. Ce rôle peut être tenu par un syndic.
Parties communes, privatives et lots
Pour bien comprendre comment fonctionne une copropriété, il est indispensable de maîtriser les termes de parties communes, privatives et de lots.
Les parties communes
Les zones d’un immeuble qui sont ouvertes à tous ses habitants sont nommées parties communes. Il peut s’agir :
- des ascenseurs,
- des escaliers,
- des interphones,
- des jardins,
- des sols,
- des cours,
- des canalisation,
- d’une chaudière…
Les parties privatives
Les parties privatives sont quant à elles les espaces réservés à l’usage exclusif d’un propriétaire :
- murs,
- fenêtres,
- radiateurs,
- plafonds…
Le responsable d’un espace privatif peut l’utiliser et le modifier à sa guise, tant que cela n’intervient pas dans les parties communes de la copropriété.
Les lots
Un lot correspond à la partie privative ainsi qu’à une quote-part des parties communes qui appartiennent à un propriétaire. Généralement, plus la surface possédée est grande, plus la quote-part commune augmente. C’est pourquoi lors des votes en assemblée générale, les différents propriétaires n’ont pas le même poids.
Bon à savoir : les tantièmes et millièmes
La quote part de chaque propriétaire s’exprime en tantièmes. Il s’agit de la part de l’immeuble que possède chaque propriétaire. Ce terme permet de répartir les différentes charges liées aux parties communes. En outre, plus les tantièmes sont hauts, plus le nombre de voix d’un propriétaire est important.
Les charges de la copropriété
Selon la loi 65-557 du 10 juillet 1965, chaque copropriétaire doit contribuer aux charges communes. Parmi celles-ci, il faut distinguer les charges générales et les charges spéciales. Un propriétaire devra ainsi participer aux frais généraux selon les tantièmes qui lui sont attribués. Par exemple, pour l’aménagement d’un espace vert, chacun devra payer des charges en fonction de sa quote-part. Ensuite, les charges spéciales sont liées aux différents services collectifs et à l’utilisation qu’en fait chaque propriétaire.
Le syndic, une obligation pour les copropriétaires
Le syndic est l’organisme qui administre les parties communes d’un immeuble en copropriété. Il peut s’agir d’une personne physique ou morale. Le syndic est désigné lors de l’assemblée générale. Selon le type de copropriété, le syndic peut être soit professionnel, soit bénévole. Sa désignation est obligatoire.
Pourquoi opter pour un syndic bénévole ?
Un syndic bénévole est généralement une option envisageable pour de petites copropriétés qui ne présentent pas ou peu de problèmes. Attention toutefois, la responsabilité en cas litige reste la même que pour un syndic professionnel. Ainsi, les propriétaires optant pour cette formule sont vivement conseillés de prendre une assurance. De plus, administrer un immeuble demande beaucoup de temps, de rigueur et de professionnalisme. Il ne s’agit pas d’une démarche à improviser. Il est important ici de savoir, dans les moindres détails, comment fonctionne une copropriété.
Les avantages de s’appuyer sur un syndic professionnel
C’est pour cela que faire appel à un syndic professionnel est une option plus rassurante pour les copropriétaires. Le syndic se charge de régler les factures, assurer la comptabilité, suivre les travaux, garantir le respect des règles dans l’immeuble et convoquer l’assemblée générale. Ce sont les copropriétaires qui désignent le syndic professionnel par un vote en assemblée générale. Les honoraires sont libres mais restent encadrés par la loi. Ils sont calculés selon la taille de l’immeuble, la présence d’un gardien…
Quel est le rôle du conseil syndical ?
Le conseil syndical assiste le syndic dans ses missions. Il est composé de conseillers et d’un président élus tous les trois ans parmi les copropriétaires. Le conseil syndical permet de représenter les copropriétaires et de contrôler les missions du syndic. Il n’y a pas d’obligation à définir un conseil syndical mais cela doit se décider obligatoirement en assemblée générale.
Le cabinet Gide peut vous accompagner dans la gestion de votre syndic. Notre expérience sera votre meilleure alliée pour une administration saine de votre copropriété.
En résumé
- La copropriété est régie par un règlement
- Le carnet d’entretien répertorie tous les travaux importants de l’immeuble
- L’assemblée générale permet de voter les décisions importantes de la copropriété
- Les lots et quote-parts définissent le poids d’un propriétaire
- Un syndic est obligatoire pour toute copropriété
Source : Copropriété : tout ce qu’il faut savoir par MeilleureCopro
