La rénovation énergétique en copropriété est née de deux motivations majeures. D’abord, l’environnement ; la réduction des émissions de gaz à effet de serre est au cœur des préoccupations de nos sociétés. De plus, la réduction des coûts pour les locataires et les propriétaires est en autre enjeu majeur en France. Concernant les copropriétés, cela revêt une importance plus grande encore puisque le problème de mauvaise isolation touche environ 7 millions de logements. Comment aborder ce défi ? Quelles ressources, aides, et plans sont nécessaires pour mettre en œuvre la rénovation énergétique d’une copropriété ?
Les chiffres clés des copropriétés en France
Saviez-vous que la France ne compte pas moins de 526 063 copropriétés ? Parmi elles, 224 890 fonctionnent sans syndic, tandis que 268 303 font appel à des syndics professionnels, et 32 870 s’autogèrent. En moyenne, on trouve 21 lots d’habitations par copropriété, ce qui ne totalise pas moins de 11,4 millions de logements sur le territoire. À noter que trois quarts de ces copropriétés ont été construites après 1949. Ces dernières ne bénéficiaient pas de réglementations thermiques adéquates à l’époque. C’est pourquoi, bien souvent, l’isolation était peu performante.
L’audit énergétique et le DPE : premières étapes cruciales de la rénovation énergétique en copropriété
Avant de passer aux travaux dans votre copropriété, il est essentiel de déterminer quelles parties nécessitent une rénovation ou une amélioration. N’oubliez pas que ces travaux doivent aussi offrir de meilleures conditions de vie pour les résidents et leur permettre de réaliser de véritables économies d’énergie.
Le DPE, phase cruciale pour la rénovation énergétique en copropriété
Le Diagnostic de Performance Energétique (DPE) joue un rôle crucial dans cette démarche. Les immeubles de moins de 50 lots avec une chaudière collective sont tenus de le réaliser. Pour ceux dépassant ce nombre ou construits avant le 1er janvier 2013, le DPE est obligatoire.
Ce DPE peut se présenter sous la forme d’un diagnostic technique global, qui s’applique à l’ensemble des logements. Il évalue la performance énergétique et climatique d’un logement ou d’un bâtiment. Pour ce faire, il intègre la consommation d’énergie et l’impact des émissions de gaz à effet de serre. Ainsi, ce diagnostic fournit des informations essentielles aux acheteurs et vendeurs concernant l’énergie et les dépenses dans le logement.
La réalisation d’un audit énergétique
La réalisation d’un audit énergétique est nécessaire pour les copropriétés comptant plus de 450 lots et disposant d’un chauffage collectif. Il permet d’obtenir une vue d’ensemble des éléments du bâtiment, d’analyser la structure, les équipements, et les consommations.
De plus, l’audit énergétique crée une proposition de plan d’action hiérarchisé. Ce dernier peut-être mis en œuvre par le syndic. Au départ, la décision d’effectuer un tel audit est prise par le syndic en collaboration avec des cabinets d’études. Notez que cette initiative a été mise en place en 2006.
L’individualisation des frais de chauffage en copropriété
L’individualisation des frais de chauffage en copropriété est une autre étape importante. Celle-ci a été rendue obligatoire avant 2020. Il s’agit d’une démarche permettant de facturer aux résidents leur consommation réelle de chauffage. Ainsi, cette individualisation assure une répartition plus équitable des coûts. Toutefois, si la consommation est inférieure à 80 kWh par mètre carré et par an, cette démarche n’est pas requise.
L’individualisation du chauffage assure une meilleure répartition de coûts.
Les étapes pour réussir la rénovation énergétique en copropriété
Le processus de rénovation énergétique en copropriété est un parcours qui peut prendre de 2 à 5 ans. Il est essentiel de ne pas précipiter les étapes pour obtenir des résultats efficaces. Tout commence par les audits pour évaluer les améliorations nécessaires.
Faire voter les travaux par l’assemblée générale de la copropriété
Le vote des travaux en assemblée générale de copropriété est une première étape obligatoire. Le syndic et le conseil syndical doivent être d’accord pour lancer les travaux. De plus, les copropriétaires doivent être informés des objectifs, du plan, et du budget pour la rénovation. La discussion et l’adhésion préalables sont essentielles.
Ensuite, il est nécessaire de planifier les travaux de manière cohérente. Par exemple, il peut être judicieux de commencer par l’isolation avant de remplacer une chaudière. Une fois le plan de travaux établi, il est temps de considérer le financement. Il faut déterminer quels travaux seront effectués, à quel coût, et quelles subventions ou prêts peuvent être obtenus.
Choisir les professionnels qui interviendront dans la rénovation énergétique en copropriété
Seconde étape : le choix des professionnels pour la rénovation énergétique en copropriété. Il est impératif de faire appel à des experts reconnus portant la mention RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). Cette certification garantit leur expertise, leurs compétences, et leur engagement à respecter des normes précises. Elle permet également de valider les prêts à taux zéro et autres aides financières pouvant faciliter à mettre en place la rénovation énergétique en copropriété.
Suivre les travaux
Pour vous assurer de la bonne réalisation des travaux, nous vous conseillons vivement d’effectuer un suivi des différents chantiers. Les professionnels certifiés RGE peuvent intervenir sur divers équipements dont :
- les chaudières à haute performance énergétique ;
- les systèmes de chauffage solaire ;
- les pompes à chaleur ;
- les matériaux d’isolation ;
- et les installations solaires photovoltaïques.
La participation active des professionnels aux réunions de présentation, organisées par le conseil syndical, est également recommandée pour maintenir les copropriétaires informés de l’avancement des travaux.
Comment financer les travaux de rénovation énergétique en copropriété ?
Une fois l’audit terminé, la phase de planification des travaux commence. Le syndic doit alors proposer un budget, un plan, et des objectifs à atteindre. Il est important de noter que certaines obligations en matière de travaux et d’installations doivent être respectées.
Les obligations pour la rénovation énergétique en copropriété
En premier lieu, sachez qu’il est nécessaire de tenir compte des obligations légales en matière de rénovation énergétique.
- Depuis 2023, les logements classés en catégorie G sont interdits à la location. En 2028, cette interdiction s’étendra aux logements de classe F, et en 2034, elle concernera la classe E.
- De plus, l’installation de systèmes de chauffage au fioul et au charbon sera interdite, avec une impossibilité de remplacer une chaudière au fioul en cas de panne.
- En 2025, le gaz sera proscrit pour les logements collectifs, favorisant ainsi les chaudières hybrides, la biomasse, et les pompes à chaleur.
Les fonds de travaux et le plan pluriannuel de travaux en copropriété
Depuis le 1er janvier 2017, les copropriétaires sont tenus de constituer un « fond de travaux ». Il s’agit d’un fond commun détenu par la copropriété, alimenté par les contributions annuelles des copropriétaires. Ce fond doit représenter au minimum 2,5% du montant des travaux prévus dans un plan établi sur trois ans avant toute rénovation. Il n’est pas obligatoire pour les copropriétés comprenant moins de 10 lots.
Le fonds de travaux peut être utilisé pour couvrir les dépenses découlant de plusieurs situations :
- L’élaboration du projet de plan pluriannuel de travaux, et éventuellement du diagnostic technique global.
- La réalisation des travaux programmés dans le plan pluriannuel de travaux approuvé par l’assemblée générale des copropriétaires.
- Les travaux décidés en urgence par le syndic.
- Les travaux nécessaires à la préservation de l’immeuble, à la sécurité des occupants, et à la réalisation d’économies d’énergie, qui ne sont pas prévus dans le plan pluriannuel de travaux.
MaPrimeRénov’ – Une aide pour la rénovation énergétique en copropriété
MaPrimeRénov’ Copropriété simplifie le financement des travaux de rénovation énergétique dans les espaces communs (isolation des façades, étanchéité des toits-terrasses, remplacement du système de chauffage collectif, etc.). Cette aide est accessible aux copropriétés où au moins 75% des résidences sont des logements principaux. De plus, un seul dossier de demande d’aide doit être complété par le syndic.
Une fois obtenue, cette prime est octroyée au syndicat de copropriétaires. Elle est ensuite déduite de la quote-part des travaux. Pour pouvoir être financés, les travaux réalisés doivent permettre une amélioration de l’efficacité énergétique de plus de 35%. De plus, ceux-ci doivent être accompagnés par une assistance à la maîtrise d’ouvrage tout au long du processus.
Le Prêt à Taux Zéro
L’éco-prêt à taux zéro « copropriétés » finance les travaux d’économie d’énergie effectués dans :
- Les parties communes de la copropriété.
- Les travaux d’intérêt collectif réalisés dans les parties privatives.
Nos Conseils pour Réussir la Rénovation Énergétique en Copropriété
Pour garantir l’efficacité de la rénovation énergétique en copropriété, il est essentiel de prendre en compte l’aspect esthétique des logements et de veiller à leur conformité aux normes environnementales. Cela facilite la recherche de locataires ou d’acheteurs si nécessaire. Enfin, il est judicieux d’explorer les options d’énergies renouvelables, comme l’installation de systèmes solaires thermiques pour l’eau chaude sanitaire ou l’utilisation de chaudières à bois, par exemple.
La rénovation énergétique est un sujet à ne surtout pas négliger. Non seulement cette évolution apportera un confort de vie aux différents habitants mais elle favorisera également des coûts moins importants. Cela vaut bien sûr aussi bien pour les locataires que les propriétaires et les bailleurs. C’est pourquoi il est crucial de bien respecter les différentes étapes et garantir une rénovation énergétique optimale en copropriété.
Si vous désirez être accompagnés pour la rénovation énergétique de votre copropriété, sachez que le Cabinet GIDE est un expert de la gestion de Syndic. Depuis de nombreuses années maintenant, nous intervenons auprès des copropriétaires pour tous les aspects juridiques, financiers et techniques de leur copropriété. N’hésitez pas à contacter Maxime ou Peggy, spécialistes du Syndic et de la gestion de copropriété.
