Il est indispensable de bien choisir son régime fiscal en tant que propriétaire bailleur. Selon qu’il propose un bien immobilier en location meublé ou vide, la fiscalité pour le propriétaire peut varier. Nous vous proposons de faire le point sur les régimes existants, leurs caractéristiques et sur l’évolution proposée par la loi finances de janvier 2022.
Les locations meublées
Régime fiscal du propriétaire bailleur : le BIC
Les locations d’appartements ou de maisons meublées sont généralement soumises au régime fiscal BIC. Derrière cet acronyme se cache le terme de Bénéfices Industriels et Commerciaux, appelé aussi régime micro-entreprise ou micro-foncier. Celui-ci s’applique lorsque les revenus locatifs atteignent au maximum 72 600 € par an. Ces recettes incluent les loyers et les charges. Une fois ces montants connus, le revenu net imposable est obtenu avec un abattement forfaitaire de 50 %.
LMNP ou LMP ?
Dans le cas d’une location meublée, le propriétaire bailleur peut déclarer son bien en deux catégories :
- soit une LMNP pour Location Meublée Non Professionnelle,
- soit une LMP pour Location Meublée Professionnelle.
Pour déclarer un bien en LMP, il faut obligatoirement respecter les conditions suivantes :
- Le total des loyers (avec taxes et charges) doit être supérieur à 23 000 € sur un an.
- Le total des loyers doit être supérieur au montant total des autres revenus du foyer fiscal.
Si une seule de ces conditions vient à manquer, le bailleur passe alors en statut de loueur en meublé non professionnel.
Le régime réel
Si les dépenses déductibles de la location (frais d’assurance, taxes et intérêts d’emprunt) sont supérieures à l’abattement forfaitaire, il est alors possible de choisir le régime réel. Attention, cette option est à la fois irrévocable pendant deux ans et renouvelée tacitement chaque année. De plus, dans le cas où les revenus locatifs dépassent 72 600 €, le régime réel est appliqué automatiquement. Le revenu net du régime réel est calculé après déduction de certaines dépenses.
Des documents obligatoires
Pour bien choisir son régime fiscal, un propriétaire bailleur doit savoir qu’en optant pour le régime réel, plusieurs documents doivent être obligatoirement et précisément tenus :
- un compte de résultat,
- un bilan,
- et des tableaux d’immobilisations et d’amortissements.
La déduction des charges
Dans le cas du régime réel, le bailleur peut déduire certaines charges avant d’effectuer le calcul de son impôt sur le revenu :
- Les taxes et intérêts d’emprunt,
- les honoraires de syndic et d’expertise comptable,
- et les frais d’assurance.
Régime fiscal du propriétaire bailleur : important
Il faut préciser que le propriétaire doit également prévoir l’amortissement de son bien dans le cadre du régime réel. Celui-ci se calcule en divisant la valeur d’origine par sa durée d’usage. Par exemple, un bien mobilier s’amortit sur 10 ans maximum et un bien immobilier jusqu’à 40 ans.
Régime fiscal du propriétaire bailleur pour les locations vides
Les locations de bien immobiliers vides sont soumises au régime des revenus fonciers. Ainsi, deux cas de figure peuvent se présenter :
- Jusqu’à 15 000 € de revenus locatifs par an, le régime du micro-foncier s’applique automatiquement. Ici, le revenu net imposable est calculé après la déduction d’un abattement forfaitaire de 30 %.
- Au-delà de 15 000 € de revenus locatifs par an, c’est le régime réel qui s’applique. Puis, le revenu net imposable s’obtient après déduction de certaines dépenses comme :
- les travaux amélioration,
- les intérêts d’emprunt,
- la taxe foncière,
- les frais de gestion,
- les charges de copropriété,
- et les honoraires de syndic.
Bon à savoir ! Dans le cas du régime micro-foncier, si les dépenses déductibles sont supérieures à l’abattement forfaitaire, le propriétaire peut choisir le régime réel. Cette option est irrévocable pendant 3 ans et est automatiquement renouvelée tous les ans.
Une nouveauté depuis janvier 2022
Du moment où toutes les conditions mentionnées ci-dessus sont respectées, il est possible d’opter pour le régime BIC ou le régime réel. Ce choix peut se faire à partir de la première année de location ou en cours d’activité. Jusqu’à fin 2021, un propriétaire pouvait passer d’un régime BIC à un régime réel. Pour ce faire, il devait impérativement effectuer sa demande avant le premier février. Toutefois, cela empêchait souvent les propriétaires d’avoir une bonne vision de l’exercice précédent.
La loi finances a modifié ce point depuis le mois de janvier 2002. Ainsi, il est désormais possible pour un propriétaire bailleur de changer de régime et de bénéficier d’un délai supplémentaire. Il peut effectuer sa demande de changement en mai ou en juin selon le département. Cela permet au propriétaire bailleur de bien choisir son régime fiscal en disposant de toutes les informations sur les recettes de l’année précédente.
Le cabinet GIDE est spécialisé dans la gestion locative. Si vous avez besoin de conseils, d’accompagnement, nous nous tenons à votre disposition. N’hésitez pas à nous contacter.
